A foglaló beleszámít a vételárba? És az előleg?

Hogy működik az önerő az adásvételi szerződés kapcsán?

A bank szempontjából az számít önerőnek, amit már ténylegesen kifizettél az eladónak, függetlenül attól, hogy foglalót, vagy előleget írtatok a vételi ajánlatba. Jogilag viszont nagy különbség van a kettő között – és ez az, ami igazán nem mindegy a vevőnek. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) szabályozása szerint az önerő mértékét elsősorban a hitelfedezeti mutató (HFM) határozza meg.

Az önerő egyszerűen az a rész a vételárból, amit nem a banki hitelből, hanem saját forrásból fizetsz ki. Így jönnek ki a számok:

1. Megvan a vételár (pl. 40 M Ft).
2. A bank megnézi, hogy az ingatlan mennyit ér a saját értékbecslése alapján, és mennyit adhat rá a szabályok szerint (ez a hitelfedezeti arány).
3. A bank által adott hitel + a Te saját pénzed (önerő) = teljes vételár .

Fontos tudni, hogy foglaló és előleg esetén nem lehet lakáshitelt önerő nélkül felvenni - más esetekben elméletileg nem kizárt.

Mennyi lehet az önerő a 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet alapján 2026-tól?

A 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet alapján 2026-tól is főszabály szerint legalább 20% önerőre lesz szükség lakásvásárláskor. Ez azt jelenti, hogy a bank legfeljebb az ingatlan forgalmi értékének 80%-áig hitelezhet. Az önerőt nem érinti a 2026. január 1-jétől életbe lépő JTM-szigorítás (600 ezer → 800 ezer Ft-os jövedelemhatár).

Bizonyos feltételek mellett a hitel/fedezet arány (HFM) max. 90% lehet. Lássuk, hogy ez mikor reális:

Első lakás (Otthon Start) 10 % önerővel

10% önerő alkalmazható a Fix 3%-os hitel esetén, ha:

• a kérelem benyújtásának napjáig nem volt 50%-ot elérő tulajdoni hányadod lakóingatlanban, vagy
• csak olyan lakástulajdonod volt,
  amelyet jogszabályon alapuló haszonélvezet terhelt (pl. özvegyi jog)

Fontos, hogy egy ajándékba kapott, de 50% alatti tulajdonrész nem zárja ki a kedvezményt. A bank tulajdoni lap alapján vizsgálja a tulajdoni hányadokat.

Fontos: hiába került be a „10%” a programba, bankonként eltérhet, hogy ténylegesen megadják-e 10%-kal a hitelt, és természetesen az is számít, mennyire jön ki az értékbecslés.

Energetikailag hatékony lakás vagy energetikai felújítás 10% önerővel

Szintén 90% HFM alkalmazható, ha:

• a fedezet energetikailag hatékony (pl. A+ vagy annál jobb besorolás, vagy a rendeletben rögzített kWh/m²/év határérték), vagy
• a hitelcél igazolt energiamegtakarítást eredményező felújítás

Gyakorlati megjegyzés a bank minden értékbecsléshez energetikai tanúsítványt kér, de sajnos nem minden „felújítás” számít, csak amely mérhető energiahatékonyság-javulást hoz.

Mekkora a foglaló átlagos mértéke?

Sokszor mondják az ügyvédek, illetve a "tapasztaltabb" lakásvásárlók, hogy a foglaló mértéke 10% - pont mint az önerő minimális mértéke. Az e-ingatlanügyvédek.hu-t működtető Illés és Szabó Ügyvédi Társulás 2025-ös adatai szerint a valóságban az átlagos foglaló ennél alacsonyabb, legtöbbször a vételár körülbelül 8%-a.

Mit fogadnak el a bankok önerőként?

Ezt sokan félreértik, de az önerő nem azonos a készpénzzel, a forrása lehet:

• Saját megtakarítás (bankszámláról érkező pénz, készpénz igazolható befizetéssel).
• Örökség, korábbi vagyon/ingatlan eladásából származó pénz (igazolható forrásból).
• Családi segítség / ajándék pénz , ha a forrás és az átadás igazolható (banki utalás, ajándékozási nyilatkozat stb. – bankfüggő).
• Vissza nem térítendő állami támogatások (pl. CSOK jellegű támogatások) – ezek teljes összegben beszámíthatók.
• Foglaló, előleg: ha a vételár része és szerződés szerint beszámít, akkor a gyakorlatban önerőnek számít.

Ami általában problémás:

• személyi kölcsönből “önerőt csinálni” – a bankok ezt többnyire nem szeretik/korlátozzák (Babaváró és Munkáshitel kivételesen, jellemzően csak részben számítható be).

Foglaló esetén korlátozott a szerződési szabadság!

A foglaló kikötésének lényege, hogy megerősítse a szerződéskötési szándékot, és egyértelműen rendezze a felek kockázatmegosztását arra az esetre, ha az adásvételi ügylet meghiúsul. Ha a foglalót adó fél hibájából hiúsul meg a szerződés, a foglaló elveszik, míg ha az eladó a szerződésszegő, a foglalót kétszeres összegben köteles visszafizetni.

A felek a szerződési szabadság Ptk. 6:59. § (2) bekezdésében rögzített elve alapján – amely szerint a felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát – a szerződéseknek a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó szabályaitól egyező akarattal eltérhetnek, ha a törvény az eltérést nem tiltja. 

Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?

Mivel a foglaló lényege, hogy az eladó megtarthatja, ha a vevő bármilyen okból kifolyólag nem tud teljesíteni, a Kúria 15/2024. jogegységi határozata alapján erre a kérdésre a válasz: alapesetben nem.

A Ptk. 6:59. § (2) bekezdése megengedi, hogy a felek szabadon alakítsák a szerződés tartalmát. Ez azt jelenti, hogy egyáltalán nem kötelező foglalót használni biztosítékként. Létrehozható egy egyedi, “sui generis” biztosítéki megoldás, amely hasonlít a foglalóra, átvéve annak funkcióját és felelősségi szabályait – egyetlen kivétellel: a felek kifejezetten kiköthetik, hogy hitel elutasítása esetén a vevőnek visszajár az átadott összeg.

Pont azért javasolt ingatlanjogban jártas ügyvéddel készíttetni az adásvételi szerződést, mert az ilyen szakemberek jobban ismerik a bírói gyakorlatot és több kockázatot kezeltek már, mint az olyen kollégák, akiknek pl. a büntetőjog a szakterülete.

A foglaló jogkövetkezményei nem felróhatóságon, hanem felelősségen alapulnak

A Kúria Pfv.III.21.266/2023/7. számú döntésében kimondta: foglaló esetén nem a felróhatóságot, hanem azt kell vizsgálni, ki felel a szerződés meghiúsulásáért. Ha egyik fél sem felelős, a foglaló visszajár. 

Egy 80 millió forintos ingatlan adásvételnél a vevők 8 millió forint foglalót adtak. A további vételár több forrásból (önerő, hitel, CSOK) állt volna össze. A teljesítés végül nem történt meg, mert az eladók is késtek a teljes tehermentesítéssel, emiatt csúszott a CSOK ügyintézés, 

• végül az eladók elálltak a szerződéstől,
• megtartották a 8 millió forint foglalót,
• a vevők pedig visszakövetelték azt kétszeres összegben.

Vita tárgya: ki felel a szerződés meghiúsulásáért – a vevők vagy az eladók, esetleg senki – és ennek megfelelően mi legyen a foglaló sorsa?

A Kúria szerint bíróságoknak azt kell elemeznie, hogy kinek az érdekkörében merült fel az a körülmény, amely a teljesítést lehetetlenné tette, és elhárítható volt-e számára. A foglaló jogkövetkezményeit nem a felek felróhatósága, hanem a szerződés meghiúsulásáért való felelősség határozza meg.

Előleg visszajár a szerződés meghiúsulása esetén

Az előleg a szerződés megkötésekor vagy azt követően a vevő által az eladónak a vételárba beszámító, előre teljesített pénzösszeg, amely nem minősül biztosítéknak. Ha a szerződés teljesül, az előleg a vételár része; ha a szerződés bármely okból meghiúsul, az előleg – eltérő megállapodás hiányában – visszajár a vevőnek. Ez csupán a vételár egy részlete, amit a felek a szerződéskötéskor vagy azt megelőzően fizetnek ki.

• Önerő szerepe: Ugyanúgy az önerő része, mint a foglaló.
• Visszajárás: Bármelyik fél lép is vissza, a szerződés meghiúsulása esetén az előleg teljes összege visszajár a vevőnek. Nincs kétszeres visszafizetés és nincs elveszítés sem.
• Biztonság: Az eladó számára ez kevésbé biztosíték, a vevő számára viszont kisebb kockázat.

Mennyi pénzt szokás adni előszerződésre foglaló és mennyit az előleg tekintetében?

Bár a köznyelvben és a régi reflexekben még mindig a „10%” él legerősebben, a 2025-ös és 2026-os piaci adatok (például a mi statisztikáink alapján) valóban azt mutatják, hogy a valós foglaló átlag elmozdult a 8% irányába.

Ingatlanvásárlásnál vagy komolyabb szerződéskötésnél nem mindegy, hogy mekkora összeget teszel le az asztalra, és még fontosabb, hogy azt foglalónak vagy előlegnek hívjátok.

Összegzés

A bankok az önerőt mindig a teljes vételár és a nyújtott hitel különbségeként határozzák meg. Először mindig a saját erőt (foglaló, előleg, további önerő) kell kifizetni, a bank csak az utolsó részletet utalja közvetlenül az eladónak. A bank szinte mindig vizsgálja, honnan származik az önerő.

A foglaló elsődleges célja a szerződés megerősítése és a kötelezettségvállalás komolyságának kifejezése, miközben szerződésszegés esetén átalánykártérítés szerepét is betölti. A fogalom és a jogkövetkezmények megértéséhez elengedhetetlen a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és az annak alkalmazását formáló bírói gyakorlat ismerete.

Ügyvédet keresel az adásvételi szerződés elkészítéséhez? Vedd fel velünk a kapcsolatot!